一栋投资中扩大规模的思路｜追加购买的推进方法及利率上升与过度借贷的风险
第一栋收益物业进入正轨后，越来越多的人希望通过购买第二栋、第三栋来扩大租赁经营的规模。将租金收入用于下一栋物业的首付款，利用贷款增加资产，这种做法是日本许多作为“房东（大家さん）”逐步扩大规模的投资者走过的道路。
另一方面，随着借款增加，利率上升和空置的影响也会加剧。本文将解说一栋投资扩大规模的基本推进方法及易出现问题的重点。如果您能作为判断的参考资料阅读，我们将感到非常荣幸，这不构成任何收益保证。
规模扩大的基本思路
规模扩大通常遵循以下循环步骤：
- 以合理且无负担的贷款条件购买收益状况良好的物业
- 提高入住率，降低运营成本，稳定手中的现金流
- 从租金收入和本业收入中积蓄下一栋物业的首付款及备用资金
- 向金融机构展示现有物业的业绩，取得下一笔贷款
- 市况良好时，将部分物业卖出实现收益，再投入下一个投资
关键在于保证每栋物业的收支独立。租金收入能覆盖贷款还款和运营费用时，金融机构往往会认为“业务可以成立”。
金融机构在下一次贷款中关注的内容
- 现有物业的收支情况：租金收入是否足以偿还贷款和运营费用。会通过纳税申报书或各物业的收支表进行确认。
- 借款总额和还款压力：借款是否相较年收入或资产过大。
- 手头资金：是否持有与借款规模相匹配的现金及存款。
- 决算内容：如为法人持有，关注经常利润是否为黑字，是否存在资不抵债情况。
当物业数量增加时，法人化也成为一个选项。有关税率差异和方式，请参见“公寓经营的法人化”。
容易出现问题的重点
借款过多
若几乎不付首付款就大量借款，哪怕是小幅空置或利率上升，也会导致还款困难。务必避免贷款占物业价格比例过高，购买后也要保留手头备用资金。
利率上升
日本银行于2024年3月终止负利率政策，并持续分阶段提高政策利率。若采用浮动利率贷款，借款越多，利率上升的影响也越大。
| 借款总额（期限30年・本息均等） | 利率2%的年还款额 | 利率3%的年还款额 | 增加额 |
|---|---|---|---|
| 1亿日元 | 约444万日元 | 约506万日元 | 约62万日元 |
| 3亿日元 | 约1,331万日元 | 约1,518万日元 | 约187万日元 |
借款3亿日元时，利率上升1%，年还款就会增加约187万日元。购入前需做好利率上升时收支是否能平衡的试算。
空置与维修
物业越多，发生空置或大规模维修的可能性越大。应掌握各物业的维修时机，计划性积累必要费用。
物业品质与地段
急于扩大规模时，仅凭收益率数字选择物业，会面临空置无法填补、想卖时却卖不出的问题。选择人口和租赁需求持续存在的区域，是长期持有的前提。
如何分配时间与精力
随着物业增加，住户应对、维修协调、收支管理等工作也增加。许多一边继续本业一边扩大规模的人，会将日常管理委托给管理公司，自己则把时间用在选房和资金规划上。自主管理与委托管理的区别，请参见“自主管理与管理委托的区别”。
卖出物业也是扩大规模的方法
将价格上涨的物业或将来需要大规模维修的物业卖出，将收益或资金投入到下一栋物业中也是一种方式。持有超过5年后，资本利得税率会下降，因此卖出时机需包括税务因素一并考虑。卖出流程请见“收益物业卖出流程”。
总结
- 规模扩大是“购买→稳定运营→积累资金→再次购买”的循环。前提是每栋物业收支独立。
- 下一次贷款时，金融机构会关注现有物业收支、借款总量、手头资金和决算内容。
- 借贷过多、利率上升、空置与维修、物业质量是容易遇到的问题。
- 需对利率上升时的还款额进行借款总额试算。
- 将管理交由他人，自己专注物业选购和资金规划。卖出也可作为下一笔投资的资金来源。
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