如何自行查询公寓出售行情｜从收益率计算到案例与公示数据、Urbalytics使用方法
谭琛（宅地建物交易士）创始人
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当您开始考虑出售公寓时，最想知道的通常是“我家的物业大约值多少钱”。在委托评估之前，若能自己掌握大致行情，就更容易判断报价是高了还是低了。
本文将依次介绍如何自行查询整栋公寓的出售行情，包括基于收益回报的粗略计算、周边卖出案例与成交案例、政府的公示数据和Urbalytics的查询方法。最后，还会整理为何用这些方法得出的“理论行情”与实际评估价会有所偏差的原因。
本文要点
- 整栋公寓的行情可用“年租金收入 ÷ 周边市场收益率”来估算。若物业年收入为720万日元，以4.6％收益率计算约为1亿5650万日元，5.28％时约为1亿3640万日元。
- 赤羽站的一栋收益性物业的表面收益率，2026年9月中位数为4.60％，第20至第80百分位在4.00％至5.28％之间（15个样本，基于Urbalytics市场报告）。
- 国家的REINS（指定流通机构）市场信息及国土交通省的不动产信息库主要覆盖公寓和独栋住宅，整栋公寓的成交案例较难查询，因此实际操作中推荐结合卖出案例的收益率分布一并参考。
公寓价格可用“年租金收入 ÷ 市场收益率”粗略估算
整栋公寓的价格很大程度上基于租金收益，因此将年租金收入除以周边市场收益率就能得出大致价格区间。这是评估时常用的收益回报法的简化理解。
例如，若一套月租7.5万日元的房间有8间，满租时年租金收入为720万日元。若周边表面收益率为4.6％，则720万 ÷ 4.6％ = 约1亿5650万日元。
| 套用收益率 | 大致价格（年收720万日元） |
|---|---|
| 4.00％（赤羽站第20百分位） | 约1亿8000万日元 |
| 4.60％（赤羽站中位数） | 约1亿5650万日元 |
| 5.28％（赤羽站第80百分位） | 约1亿3640万日元 |
上述收益率源自2026年9月的Urbalytics市场报告（赤羽站・一栋收益性物业，15份样本）。
即使是同一车站，所用收益率不同，价格幅度也超过4000万日元。故此应把行情视作“区间”而非单一数字。另外，租金以自身物业的实际租金为准。作为参考，Urbalytics租赁招租数据中，赤羽站周边30㎡以下物业的平均招租租金约为8.6万日元，中位租金单价约为3850日元/㎡（277个数据，2026年10月2日）。收益回报法的详细计算见《整栋公寓估价是如何决定的？》。
周边卖出案例与成交案例的区别
用来参考市场收益率的案例有两种：目前挂牌出售的“卖出案例”和实际成交的“成交案例”。卖出案例通常为卖方期望价格，往往比成交价高，导致卖出收益率较低。因此，使用时需注意其差异。
卖出案例可通过收益性物业门户网站，按最近车站、结构、建龄和总楼面面积等条件筛选相似物业找到。需注意的是，同一物业可能在多个平台重复出现，若未剔除重复，采样平均会导致个别物业权重过大。另外，借地权、不可重建、以办公室或商铺为主的建筑等物业的收益率会极高，应排除与自身物业条件不同的案例。
整栋公寓的成交案例公开信息有限。尽管政府数据中部分有披露，但因物业信息被去标识化，通常无法算出具体收益率。
利用政府公示数据查询：不动产信息库与REINS系统
国家免费公示的数据中，有国土交通省的不动产信息库和指定流通机构（REINS）的“REINS市场信息”。
- 不动产信息库（国土交通省）：包括基于交易双方问卷的“不动产交易价格信息”、已处理的REINS成交数据“成交价格信息”，以及地价公示和地价调查等地图数据。支持土地与建筑一并检索，但因当地信息为地区级，未包含租金收入，因此不能直接用于收益率计算。适合确认土地价格水平。
- REINS市场信息：公开REINS登记的成交价格，采用不指名单个物业的形式。仅针对公寓和独栋住宅，整栋公寓不包含在内。
政府数据中查得的土地价格，通常作为物业估价中积算价格（土地＋建筑）的参考。整栋公寓融资时，金融机构多同时参考收益价格和积算价格识别贷款额度，因此确认土地价值非常有意义。两者关系详见《收益性物业价格与银行评估的关系》。
用Urbalytics查看各车站收益率分布
若想按车站确认整栋公寓的市场收益率，可使用Urbalytics公布的市场报告。Urbalytics是TLL运营的不动产数据服务，每月统计一都三县的挂牌信息，按车站、市区町村发布表面收益率的中位数及分布。
- 打开市场报告，从“车站别”选择都县。
- 选定最寄车站，进入“一栋收益性物业”分类页面。
- 查看表面收益率的中位数、P20～P80（20％～80％区间）、数据件数及统计月份。
以下以3个车站为例，将公布的报告数据与Urbalytics销售数据（2026年1月至9月，剔除重复）进行了对比统计：
| 最寄车站 | 2026年9月中位数（样本数） | 2026年9月P20～P80 | 2026年1～9月中位数（样本数） | 2026年1～9月第1～第3四分位 |
|---|---|---|---|---|
| Akabane（赤羽） | 4.60％（15件） | 4.00～5.28％ | 4.8％（22件） | 4.2～7.0％ |
| Kitasenju（北千住） | 4.00％（11件） | 3.44～4.94％ | 5.2％（30件） | 4.5～5.9％ |
| Kamata（蒲田） | 5.01％（19件） | 4.30～5.85％ | 5.1％（32件） | 4.3～6.1％ |
来源：左侧两列为Urbalytics市场报告（赤羽・北千住・蒲田，2026年9月统计）。右侧两列为Urbalytics一栋挂牌数据中，东京内建筑面积400㎡以下、2026年1月至9月有价格记录的案例，经剔除年收入为0或未知、同一物业重复刊登后由TLL统计。表面收益率=年假设收入 ÷ 挂牌价格。统计时间：2026年10月2日。
以北千住站为例，9月单月收益率为4.00％，若累计1至9月则为5.2％，时间跨度不同，中位数出现1个百分点以上差异。每月样本数量约10～20件，单笔交易的进出都影响数据。建议查询行情时，别只看单月数据，要结合时间区间、样本数量和收益率区间一起分析。
理论行情与实际评估价格偏差的原因
迄今为止的方法所得行情仅为“周边平均物业大致价格”，实际评估价会因具体物业状况而上下波动，原因包括：
- 租金和入住状况：满租假定租金高于或低于市场、空置率较高、长期住户租金较低等。
- 建筑状态与合规性：外墙、屋顶、给排水维修记录，是否具备检验合格证，是否超容积率等。
- 权利关系：借地权、不可重建、私道路负担等。此类物业的处理方式请参见《不可重建、借地权、老旧公寓的出售情况》。
- 融资便利程度：根据建筑结构及建造年限决定剩余耐用年数，土地积算评估影响买方融资额度。
- 销售方式：通过中介耐心等待售出或快速卖断，价格会有所不同。相关内容见《整栋公寓是选择买断还是中介？》。
理论行情适合作为“验证评估价是否合理的尺码”，真正的出售价格需结合租赁情况表和建筑资料的实地评估确认，才能更准确推进。
常见问题
问：能否免费查询公寓行情？
可以。收益物业门户的卖出案例、国土交通省的不动产信息库及Urbalytics公开的市场报告均免费开放。一栋公寓的成交案例公开有限，实际操作中多结合卖出收益率分布参考。
问：计算时用表面收益率还是实际收益率？
与周边行情对比时，一般采用公开数据均有的表面收益率。实际收益率扣除管理费、维修费和固定资产税等费用，购房者购入决策时会关注。评估时准备好费用资料，有助加快话进展。
问：REINS能看到一栋公寓的成交价格吗？
REINS市场信息针对的是公寓和独栋住宅，整栋公寓未包含。
问：为何自己查询的行情与评估价有较大差异？
因租金实际状况、空置率、维修情况、权利关系及融资可行性等方面的差别，价格会反映不同。差距较大时，应仔细确认评估中的具体依据。
总结
- 整栋公寓行情可用“年租金收入 ÷ 市场收益率”粗略估算。例如年收720万日元，收益率4.0％至5.28％对应价格范围约为1亿3640万至1亿8000万日元。
- 卖出案例的收益率通常较成交案例低，且需剔除重复刊登及特殊物业。
- 政府数据有助确认土地价值，但REINS公开数据不包含整栋公寓成交信息。
- Urbalytics车站别报告显示，2026年9月的表面收益率中位数为赤羽4.60％，北千住4.00％，蒲田5.01％。
得出理论行情后，下一步是结合具体物业资料确认具体价格。免费评估服务将结合租赁明细及建筑状况，告知物业的个别估价及依据。
主图（示意图）：图片来源：Kelly Sikkema / Unsplash
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