退房时恢复原状费用分担详解｜国土交通省指南及费用参考

租客退房后，关于壁纸污渍和地板划痕的费用到底应由租客承担到何种程度，这往往是业主和租客之间最容易产生纠纷的焦点。如果索赔过高，可能导致押金退还纠纷；反之，索赔不足，则业主可能需要额外承担本应由租客支付的费用。

本文依据国土交通省的《围绕恢复原状的纠纷与指导方针（再修订版）》，系统整理了业主负担与租客负担的划分标准、根据使用年限（耐用年数）计算的负担比例思路、东京都租赁住宅纠纷防止条例，以及TLL收到的恢复原状工程预算中的费用参考。关于退房后重新招租条件的调整，也请参阅“公寓空置对策”。

本文重点

• 国土交通省指导方针将恢复原状定义为“修复因租客故意、过失或超过正常使用的磨损”，而非“恢复至租赁时的状态”，因此自然褪色和家具留下的使用痕迹等正常磨损与自然老化原则上由业主承担。
• 壁纸（クロス）及软垫地板（クッションフロア）耐用年数为6年，残存价值约为1日元，因此即使租客造成污染，若使用时间达到3年，负担约为更换费用的50%，6年以上则几乎无需负担费用。
• TLL收到的恢复原状工程预算显示，1R・1K户型费用大约15万至30万日元，2K・2DK为30万至60万日元（含税），一般高于东京三个车站1K户型中位招租租金8.9万至11.5万日元（相当于一个月押金）。

什么是恢复原状：并非恢复「租赁时的原始状态」

恢复原状是指修复因租客入住使用造成的建筑物价值下降中，由租客故意、过失或违反善良管理义务，及超出正常使用范围的损耗与损坏。国土交通省指导方针（2011年8月再修订）明确指出，恢复原状不是恢复至租赁时的状态。

这一理念已于2020年4月施行的日本民法修订中成为法律条文。民法第621条规定，租客应在退房时对损伤进行修复，但不包括正常使用导致的磨损与自然老化。也就是说，日常生活中产生的污损与老化修理费用应视为租金范围，由业主承担。

损耗可分为以下三类，以助于厘清责任：

• 自然老化：如阳光照射引起的壁纸和榻榻米变色，属于时间推移自然发生（业主负担）。
• 正常磨损：例如家具留下的痕迹、冰箱背后墙面因耗电产生的黑斑（电气烧伤），属于正常使用引起（业主负担）。
• 租客故意或过失导致的损耗：吸烟造成的烟渍、由于未处理冷凝水而扩散的霉菌、搬家时造成的划痕等（由租客承担，但要考虑使用年限）。

按照项目划分的费用责任和费用参考

实际退房结算时，会针对每个部位确认“业主承担例”“租客承担例”以及“是否考虑使用年限”等因素。下表结合指导方针分类与TLL收到的恢复原状工程预算单价进行汇总。

资料来源：费用责任分配及使用年限依据国土交通省《围绕恢复原状的纠纷与指导方针（再修订版）》（2011年8月）附表摘要。施工单价则是TLL于2021至2026年间在东京23区、多摩地区和埼玉南部收到的134例工程预算区间，数据截至2026年9月，确认日期为2026年10月2日。

租客责任范围原则上限于“损坏部位修复所需的最小单元”。例如，对于壁纸，建议以每平方米为单位；如果为了色彩或图案统一，必须更换整面墙，则整面墙的费用也可由租客承担。仅当烟渍造成整个房间变色时，才合理要求租客承担全屋壁纸更换费用。

使用年限的计算方式：壁纸6年耐用，残存价值为1日元

即使租客对损耗负有责任，也并非可以要求承担全部费用。指导方针对壁纸和设备设定了耐用年数，根据使用年限逐年递减价值，使用时间越长，租客负担比例越小。再修订版根据税制改革，将过了耐用年数时的残存价值定为1日元。

资料来源：基于国土交通省《围绕恢复原状的纠纷与指导方针（再修订版）》中线性折旧法（6年后残值1日元）计算，由TLL整理。如入住时物件已有使用年限，则从当时价值计算。确认日期：2026年10月2日。

举例来说，新更换壁纸的1K房型，租客入住3年后退房，墙上一面约10㎡处有涂鸦。若更换费用为每㎡950日元，总计9,500日元，乘以3年后的负担比例50%，租客需负担约4,750日元，剩余由业主承担。同样损耗若居住超过6年，租客几乎不需承担费用。

指导方针对各部位耐用年数有具体规定：厨房水槽5年，空调、冰箱、燃气灶、对讲机6年，厕所洗手台等给排水及卫生设施15年，浴室和浴缸等与建筑物一体部分视为建筑物耐用年数。钥匙丢失引起的锁芯更换则不考虑使用年限，全部由租客负担。