荧光灯2027年问题｜公寓公共区域更换LED的费用、电费节省及回收期估算
栗原 瑞樹（宅地建物交易士）PM业务负责人
约7分钟读完
在公寓的走廊、楼梯、入口等公共区域仍然使用荧光灯的建筑不少。“荧光灯将在2027年被禁止使用”，听到这一说法而慌忙考虑更换的业主也有，但实际上禁止的只是制造和进出口，继续使用已安装的荧光灯本身并不被禁止。
不过，替换用灯管今后将难以获得，旧设备中的镇流器也会逐渐老化。本文将基于水银相关的水俣条约，整理荧光灯的规制内容及时间点，介绍更换公共区域为LED的费用、电费节省额和回收期估算，并明确试算前提条件。
文章重点
- 根据水银污染防止法施行令修正（2024年12月），一般照明用荧光灯将按种类陆续禁止制造和进出口，直管型和环形灯将自2028年1月1日起禁止（环境省）。使用、销售和购买不受禁止。
- TLL收到的3份工事报价（2025～2026年）显示，照明LED化器具逐个更换费用约1.1万～2.0万日元/处，主要更换灯管的工事约3,900日元（不含税）。
- 假设每灯节电20W、电价31日元/kWh、工事费1.5万日元，器具逐个更换的回收期为每日点灯12小时约5.5年，24小时约2.8年。
荧光灯2027年问题：制造与进出口分阶段禁止
“荧光灯2027年问题”是指一般照明用荧光灯的制造和进出口将在2027年底前分阶段被禁止。2023年10月至11月召开的水俣条约第5次缔约国会议（COP5）决定全面禁止所有一般照明用荧光灯的制造和进出口，期限为2027年底。日本于2024年12月修订了水银污染防止法施行令，将所有一般照明用荧光灯指定为特定水银使用产品并予以监管。
| 灯管种类 | 禁止制造及进出口日期 | 公寓主要使用部位 |
|---|---|---|
| 电球型荧光灯 | 2026年1月1日（30W以上为2027年1月1日） | 门厅灯、户外灯、筒灯 |
| 紧凑型荧光灯 | 2027年1月1日 | 筒灯、壁灯 |
| 直管型荧光灯 | 2028年1月1日（含卤素磷光体产品为2027年1月1日） | 走廊、楼梯、自行车库、室内厨房灯 |
| 环形荧光灯 | 2028年1月1日（含卤素磷光体产品为2027年1月1日） | 走廊环形灯、室内吸顶灯 |
数据来源：环境省“关于一般照明用荧光灯的规制”、经济产业省及环境省资料。部分灯种有例外。信息确认日期：2026年10月2日。
禁止的是制造和进出口，已安装的荧光灯继续使用，以及店铺存货的销售和购买不受禁止。但禁止日期过后将停止新生产，更换用灯管将仅限现有库存，未来采购难度加大。为了避免公共区域灯具无法更换的风险，合理规划提前更换十分必要。
更换仅灯管还是整套器具
公共区域LED化有两种方式：一种是保留原荧光灯器具，直接替换成LED灯管；另一种是整套器具加灯管一同更换为LED灯具。老旧器具建议采用整套更换方案。
荧光灯器具内含镇流器，随着使用年限增长会劣化。日本照明工业会建议更换时机为8～10年，耐用年限为15年。照明厂家也推荐器具逐个更换，单纯替换灯管容易引发冒烟和着火事故。对不合适的直管LED灯管自行安装同样存在风险。
公共区域通常还设有断电时点亮的应急灯和指示逃生路线的指示灯。这些产品需符合建筑基准法与消防法的规定，且更换时应和普通照明分开，由消防设备商和电气施工商共同确认施工。
被更换下的荧光灯管含水银，属于企业活动排出的废弃物，不能作为生活垃圾处理，须按照废弃物处理法等法规处置。委托施工时请确认处理废弃荧光管费用是否包含在报价中，可省去不少麻烦。
更换公共区域为LED的费用参考
照明LED化费用，器具逐个更换约为1万～2万元/处，灯管替换为主的工事则为几千元。以下为TLL收集的工事报价明细折算至每处单价。
| 工事内容（报价明细） | 数量 | 金额（不含税） | 单处费用 | 报价时间 |
|---|---|---|---|---|
| 照明器具整套LED更换（含器具和灯管） | 5处 | 100,000日元 | 20,000日元 | 2026年3月 |
| 40型LED灯具安装 | 6处 | 65,000日元 | 约10,800日元 | 2025年11月 |
| 荧光灯更换为LED（主要为灯管更换单价估计） | 6处 | 23,500日元 | 约3,900日元 | 2025年 |
数据来源：TLL收到的东京都和埼玉县租赁物业3份报价明细。由于样本较少，仅供参考，实际费用会因器具种类、安装高度及配线状态不同而异。TLL 2024年报价中，40型直管荧光灯单价约1,700日元（不含税）。数据截取日：2026年10月2日。
器具整套更换初期费用是单换灯管的3～5倍，但能消除因镇流器老化引发的事故风险，且器具整体焕新。若建筑共有20灯，按1灯1.5万日元计算，整套更换价格约30万日元。
电费节省额及回收期估算
公共区域整套LED更换后，单灯年电费预计节省约2,700日元（每日点灯12小时），约5,400日元（每日点灯24小时）。试算前提如下。
- 耗电功率：以荧光灯器具（40型1灯）约40W，LED器具约20W计算，单灯节能20W（具体数据视器具型号而定）
- 点灯时间：室外走廊、外阶梯通过定时器控制夜间点灯12小时，室内走廊和楼梯间为24小时
- 电价：采用全国家庭电器公正交易协商会标准电价31日元/kWh（含税，2022年7月调整），实际价格因公共区域合同不同而异
- 工事费：器具整套更换按单灯1.5万日元估算（取TLL报价1.1万～2.0万日元中值）
| 灯数 | 工事费（器具整套更换） | 年节省额（12小时点灯） | 年节省额（24小时点灯） |
|---|---|---|---|
| 10灯 | 15万日元 | 约2.7万日元 | 约5.4万日元 |
| 20灯 | 30万日元 | 约5.4万日元 | 约10.9万日元 |
| 30灯 | 45万日元 | 约8.1万日元 | 约16.3万日元 |
数据来源：以上前提下TLL试算。节省额计算公式=20W×点灯时间×365天×31日元/kWh×灯数。未包含灯管更换费用及施工费用节省。数据截取日：2026年10月2日。
回收期不受灯数影响，受点灯时间和电价决定。以电价25、31、35日元/kWh为例，回收期如下。
| 电价 | 回收期限（12小时点灯） | 回收期限（24小时点灯） |
|---|---|---|
| 25日元/kWh | 约6.8年 | 约3.4年 |
| 31日元/kWh | 约5.5年 | 约2.8年 |
| 35日元/kWh | 约4.9年 | 约2.4年 |
数据来源：单灯工事费1.5万日元除以年度节省额所得TLL试算。数据截取日：2026年10月2日。
该估算未含荧光灯购买和更换人工费用减少的效应。LED灯较荧光灯更换频率低，实际回收期可能更短。公共区域电费即使有空置也由业主负担，节省金额直接改善收支。在《增加公寓附加收入的方法》中也介绍了房租以外改善收支的途径。
公共区域LED化推进步骤
首先清点公共区域各类照明数量，确认点灯时间和用电费用。若知晓器具安装年份，更利于判定是否采用器具整套更换。
若有外墙或铁制部件等大规模修缮计划，可与照明更换同步进行，利用脚手架高效更换户外灯和高处灯具。有关修缮时机及费用，可参见《公寓大规模修缮的时间和费用》。同时选配带人体感应或亮度感应功能的灯具，可进一步减少点灯时间。部分自治体有节能设备补助制度，请根据物业所在市区町村进行确认。
常见问题
问：2027年过后荧光灯不能用了吗？
不会不能用了。禁止的是制造和进出口，已安装的荧光灯继续使用，库存灯具继续销售和购买不受限制。但因制造停止更换灯管会受库存限制，需提前计划切换。
问：直管型荧光灯何时开始禁止制造？
直管型和环形灯自2028年1月1日禁止制造和进出口（使用卤素磷光体的产品自2027年1月1日起）。电球型自2026年1月1日（30W以上为2027年1月1日），紧凑型自2027年1月1日起。
问：只在荧光灯器具上更换LED灯管可以吗？
不建议。器具内的镇流器老化可能导致冒烟和起火风险。日本照明工业会建议灯具适合更换期为8～10年，建议对旧灯具进行整套更换。
问：公共区域LED化能节省多少电费？
假设单灯节电20W、电价31日元/kWh，每年12小时点灯可节省约2,700日元，24小时点灯约5,400日元。以20灯计算，年节省约5.4万～10.9万日元。
总结
- 一般照明用荧光灯中，直管型和环形自2028年1月1日起，紧凑型自2027年1月1日起禁止制造和进出口（环境省）。使用及库存品购买不受限制。
- 年久失修的灯具内镇流器会劣化，原则上需整套器具更换。照明器具的适宜更换期为8～10年（日本照明工业会）。
- TLL收到的报价显示，整套LED化单处费用约1.1万～2.0万日元（不含税，参考3份报价）。
- 以节电20W、单价31日元/kWh、工事费1.5万日元为基准，回收期为日点灯12小时约5.5年，24小时约2.8年。
TLL的资产管理委托服务涵盖租赁推广、入住者应对、收支监控、租金修正及成本节约建议，及月度报告。也接受公共区域电费和维修报价的成本优化咨询。详情请见资产管理与运营服务。
封面图（示意图）：Photo: David Jorre / Unsplash
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
