增加公寓附带收入的方法｜停车场、自助贩卖机、储物柜、基站等房租以外的收入来源
房租因市场行情有上限，不能随意提高。另一方面，如果能利用场地或建筑物中未使用的空间，就有可能获得除房租外的收入（附带收入）。
本文针对整栋公寓・公寓楼的业主，说明附带收入的主要类型及开始方法、注意事项，以及附带收入为何会影响物件的评估价值。
附带收入对评估价值也有影响
收益性不动产的价格大致由“年度净收益 ÷ 利回率”决定。如果附带收入增加了净收益，不仅每年的净入账会增加，出售时的评估价值也会提升。
| 附带收入（月额） | 年额 | 对评估价值的影响（以5%利回率简单计算） |
|---|---|---|
| 5,000日元 | 6万日元 | 约120万日元 |
| 2万日元 | 24万日元 | 约480万日元 |
| 5万日元 | 60万日元 | 约1,200万日元 |
实际评估时，买方和金融机构会根据附带收入的稳定程度予以不同判断。建议保留合同书及入账记录，以证明该收入是持续获得的。
停车场·自行车停车场·摩托车停车场
如果场地有空闲空间，最容易开始的是与停车场相关的收入。
- 将空闲车位对外出租：将未被住户使用的车位，以月租形式出租给邻近的居民。也可选择将车位整体租给停车场运营公司。
- 自行车停车场·摩托车停车场收费化：将原本免费的自行车停车场实行登记制并收费，有助于清理弃置自行车。
- 设立共享汽车区：将车位出租给共享汽车运营商，同时提高住户的便利性。
如果现有住户是免费使用，突然收费可能导致纠纷或退租。需要确认租赁合同内容，分阶段推行，例如从新入住者开始收费。
自助贩卖机
在场地的临街位置放置自助贩卖机，根据销售额收取手续费。设置和商品补充由运营商负责，电费一般由业主承担。不同运营商及地点的手续费条件不同，建议比较多家公司方案。
注意选择不会因夜间照明、噪音、垃圾或聚集等影响住户的地点。也需确认扣除电费后净得金额是否合理。
储物柜·仓库
将未使用的仓库或长期空置的一楼区域作为储物柜出租。如果租给住户，则可以提升单身者居住物业的附加价值。
若将住户用房改作仓库使用，需确认建筑基准法上的用途及消防法上的规定是否符合。此外，合同中应限制存放内容，禁止携带危险物品。
屋顶·墙面利用
- 移动通信基站：与通信运营商签订租赁合同，在屋顶安装天线。如果地理条件符合，容易达成长期合同，但需要事先向住户说明并确认屋顶防水是否受影响。
- 广告牌：在干线道路或车站可见的墙面、屋顶等处设置广告牌，收取广告费。可能需要取得地方政府的户外广告物条例许可。
- 太阳能发电：在屋顶安装，供共用部使用电力或售电。需确认屋顶承重、防水，以及投资回收周期。
降低成本也能产生同样效果
净收益为“收入－支出”，因此降低支出同样会提高评估价值。除了附带收入外，也可考虑如下优化：
- 共用部电费：改用LED灯、高压集中受电服务
- 火灾保险·地震保险：重新评估保障内容与保费
- 清洁·检查·管理委托费：是否与内容和频率相符
空房活用：转为月租和民宿
长期空置的房间，可考虑作为带家具的月租房或民宿运营。开始民宿需遵守下列制度之一：
- 住宅住宿事业法（民宿新法）：届出制。营业天数上限为全年180天，部分区可能有条例限制区域及期间。
- 旅馆业法（简易宿所等）：许可制。无营业天数限制，但对用途地域和建筑设施有要求。
- 国家战略特区民宿（特区民宿）：可于东京大田区等地利用，设有最低住宿天数等条件。
适用制度因物件所在区、用途地域及建筑消防设备不同而异。只将整栋建筑中的部分房间做民宿时，也需顾及现有住户。详情请见民宿运营代办页面。
总结
- 附带收入不仅增加每年净入账，还能提升出售时的评估价值。
- 停车场、自行车停车场收费化容易实施，但需分阶段对现有住户适用。
- 自助贩卖机、储物柜、基站、广告牌的实施需确认对住户的影响及遵守法律条例。
- 降低成本也能提升净收益，对评估价值的效果与附带收入相同。
- 空房转为民宿时，应根据区划分别确认民宿新法、旅馆业法及特区民宿的适用情况。
TLL的管理代办服务不仅进行租金调整，还提供停车场·自行车停车场收费化、自助贩卖机·基站等新收入源建议，以及运营成本削减。详情请见资产管理·运营服务。
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- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
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