什么是房租保证公司？房东需了解的机制、费用、选择方法及拖欠时注意事项
目前的租赁合同中，要求租客使用房租保证公司已成为普遍做法。然而，如果认为“只要有保证公司，就不必担心拖欠”“所有保证公司都是一样的”，在关键时刻可能无法获得预期的保障。
本文面向公寓、住宅大厦的房东，解说房租保证公司的机制、费用负担、保证公司类型与选择方法，以及遇到拖欠时应注意的事项。
什么是房租保证公司
房租保证公司是代替租客的连带保证人承担租金支付责任的公司。当租客拖欠租金时，保证公司会向房东预先支付租金（代位偿还），随后向租客进行追缴。
对于房东，房租保证公司最主要的作用是将收租风险转移出去。对于租客来说，即使无法找到亲属担任连带保证人，也能顺利租房，这是其优势所在。
保证公司使用普及的背景
保证公司普及的原因包括借款人构成的变化及法律修订两个方面。
- 难以提出连带保证人的租客增加：单身家庭、高龄者、外国籍租客等，难以向亲属要求担任保证人。
- 2020年4月民法修改：个人担任连带保证人的租赁合同须以书面明确保证的上限金额（极度额），否则保证合同无效。个人保证人责任更明确，导致难以找到保证人，保证公司使用进一步扩大。
- 房租债务保证业者注册制度：自2017年10月起，国土交通省推行房租债务保证业者注册制度（自愿注册），可作为选择符合一定标准保证公司的参考。
保证机制与保证范围
使用保证公司的租赁合同通常按以下流程进行。
- 申请者提出申请，保证公司进行审查（收入、工作单位、过往支付情况等）
- 通过审查后，租客与保证公司签订保证委托合同，房东（或管理公司）与保证公司签订保证合同
- 发生拖欠时，房东向保证公司报告，由保证公司垫付欠款
- 保证公司向租客进行追缴与催促
保证内容及范围因保证公司及方案不同而异。签约前需确认以下项目。
| 保证对象 | 确认要点 |
|---|---|
| 月租金・公共事业费・管理费 | 保证的月份数（上限） |
| 停车费等附属费用 | 是否包含在保证范围内 |
| 续约费・违约金 | 是否包含在保证范围内 |
| 退租时的原状恢复费用 | 是否包含，及上限金额 |
| 驱逐诉讼等法律程序费用 | 保证公司是否承担 |
| 遗留物品清除费用 | 是否包含，及上限金额 |
保证费用由谁支付、支付多少
保证费用一般由租客承担。支付方式主要有以下两种。
- 初次+续约型：合同签订时支付月租等一定比例（数十％〜100％左右），之后每1年支付续约费用
- 月缴型：每月支付租金等一定比例的保证费
保证费过高会增加租客初期费用，可能导致申请减少。若想控制初期费用以对抗空置，应将保证费设置纳入考虑范围。由于保证费用标准依据保证公司及方案不同，请通过管理公司确认最新条件。
保证公司类型
| 类型 | 特点 |
|---|---|
| 信贷系 | 由信用卡公司等运营。审查时使用信用信息机构的数据，一般审查较为严格。拥有通过信用卡或银行自动扣款进行租金收取的机制 |
| 协会系 | 加入行业协会的保证公司。成员间共享拖欠历史等信息 |
| 独立系 | 不归属上述类别的保证公司。审查标准各异，有的公司审查较为灵活 |
审查越严格，保证公司趋向筛选低风险租客，但通过率降低可能导致空置期延长。根据物业地理位置及预计租客层，房东与管理公司共同决定使用何种保证公司。
房东选择保证公司的要点
- 保证范围与上限：确认前述表格中保障的具体内容。
- 代位偿还的速度：从报告拖欠到支付给房东的时间。
- 是否注册业者：是否在国土交通省的房租债务保证业者名册中。
- 催促方式：是否遵守法令进行催缴。过度催缴可能影响房东与管理公司的声誉。
- 对外国籍租客的支持：是否能以多语言进行审查、合同签署及催促。
- 经营稳定性：保证公司若破产，后续保障可能中断。
保证公司与连带保证人、紧急联系方式的关系
即使使用保证公司，许多保证公司仍要求租客提交紧急联系方式（如亲属）。紧急联系人不承担租金支付责任，但在租客联系不上或者发生意外时，承担重要的联络角色。
若合同要求除保证公司外还须个人连带保证人，根据2020年4月后的合同须在合同书中明确极度额（保证上限）。缺少极度额记载的个人保证合同无效，务必确认是否仍在使用旧版合同范本。
遇到拖欠时的注意事项
即使有保证公司，房东也有应做和不可做的事项。
- 拖欠要及时报告：多数保证合同规定拖欠报告期限，逾期可能无法获得保障，需每月确认收款状况。
- 勿自行驱逐：持续拖欠时，房东或管理公司不得擅自更换锁或搬出租客物品，这在法律上禁止（禁止自力救济）。要求腾房应通过协商或诉讼等法律程序。
- 保证合同条款也有局限：2022年12月最高法院判决，房租保证公司若规定“满足一定条件视为租客已腾房”的条款违反消费者契约法，被禁止使用。不能认为有保证公司就可以完全委托至腾房完成。
处理拖欠及腾房事宜时，建议房东与保证公司、管理公司及必要时律师合作推进，较为安全。
总结
- 房租保证公司代替连带保证人保证租金支付，拖欠时先行垫付。
- 2020年4月民法修改要求个人保证人须规定极度额，促进保证公司使用扩大。
- 保证范围（租金上限、原状恢复费、诉讼费等）因保证公司与方案不同，签约前应确认。
- 保证费用一般由租客承担，过高可能导致空置。
- 拖欠后应立即报告，禁止自行驱逐。
保证公司的选择及拖欠时的应对，是可以委托管理公司的业务之一。TLL的管理代行服务涵盖了根据物业及租客群体选择适宜保证公司，到拖欠时与保证公司协调的全流程。详情请参见资产管理·运营服务。关于空置对策，请参考“公寓空置对策”。
关于本文
- 作者
- 运营
- TLL合同会社宅地建物取引業 東京都知事(1)第108202号住宅宿泊管理業 国土交通大臣(01)第F03424号
文中数据均注明出处与统计时间。行情与制度可能发生变化，具体决策请以最新信息为准并咨询专业人士。本文译自日文原文。
