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Service / Minpaku Planning & Operations

从物件寻找到出售，民宿事业一站式完成

酒店运营与建筑实战经验 × AI 数据分析 × 士业网络。依托自营品牌「Urban-stay」的运营实绩，兼顾收益性与住宿体验，新一代民宿事业合作伙伴。

Urban-stay 运营实绩 (近 12 个月)

LIVE

平均 OCC

93.7%

+25%

平均 ADR

¥43,756

+28%

RevPAR

¥41,000

+60%

★ 评价

4.92 / 5

近 12 个月 +56 条

※ 差值为与周边同类基准物件的比较 (内部调研)。Urban-stay 近 12 个月运营实绩 (内部统计)。

Track Record / 实绩摘要

「Urban-stay」沉淀的可复制运营力

TLL 不止是咨询公司。我们以自营品牌「Urban-stay」在东京都内直接运营民宿物件，自事业启动以来持续跑赢市场平均水平。下方数据均为事业启动以来的累计实绩，这份「自营验证过的方法论」是我们助力客户的最大底气。

合计经验年数

40+ 年

团队合计

运营物件数

50 栋+

累计实绩

平均 OCC

91.5%

全期间平均

★ 评价

4.87 / 5

评论 256 条+

※ Urban-stay 事业启动以来的运营物件累计实绩 (内部统计)

3 Key Strengths

TLL 被选择的三大理由

民宿事业的成败由「采购眼力」「建筑设计与改造」「运营操盘」「许认可难度」等多专业领域交织决定。TLL 集合各领域实战派与自研 AI 平台，为客户最小化执行风险。

投资 × 运营，两面都懂的实战团队从第一步起伴跑

01 / EXPERIENCED TEAM

投资 × 运营，两面都懂的实战团队从第一步起伴跑

覆盖物件取得、运营、出口的稀有内部一站式团队

民宿项目通常被中介、运营代理、装修方割裂处理，「正确的物件挑选」「能赚钱的运营」「合适的出口」三者难以同时具备。TLL 团队内部具备物件取得 (Acquisition)、运营 (Operations)、出售 (Liquidation) 的全程实战经验。从最初的物件挑选阶段开始陪同，帮助您同时获取每月的收益型回报 (income gain) 与未来的资本利得 (capital gain)。

  • 具备取得至出售实战经验的成员，从仕入阶段即开始伴跑
  • 具备旅馆业 (简易宿所) 与住宅宿泊事业法 (民宿新法) 两种许可的实战经验。根据物件特性与地区条例，提出收益最大化的许认可方案
  • 酒店/旅馆运营出身者带来的稼働率 (OCC)・客单价 (ADR) 最大化实操能力
  • 面向出口 (出售、转长租、事业转让) 的仕入与设计，捕获资本利得
  • 同时最大化收益型回报 (运营现金流) 与资本利得 (出售上行) 的事业设计
「选对物件」决定民宿事业八成的成败。投资・运营・出口三段经验都集于内部的 TLL，能避免最初一步走错。
AI 24 小时监控竞品与市场，告别凭感觉的运营

02 / DATA-DRIVEN AI

AI 24 小时监控竞品与市场，告别凭感觉的运营

用数据决策，而非凭经验

民宿市场每天都在变：季节性需求波动、竞品调价、OTA 算法变更、评价积累等等。TLL 借助自研不动产数据平台「Urbalytics」，为采购前的需求预测到运营中的改善实施提供数据驱动的全程支持。

  • 竞品 30 栋以上的 ADR・OCC・评价按日跟踪
  • 区域级需求预测 (季节・活动・周边酒店稼働率相关性)
  • AI 自动推荐价格改定与最低住宿天数变更的最佳时机
  • 从竞品对比中提炼标题・图片・描述的改善要点
  • 提前发现负面评价倾向并发出预警
「将一次 ¥2,000 的涨价延后 3 天，黄金周的销售额可能差出 ¥80 万」—— 这一级别的决策，AI 每天早晨为你支援。
从采购到出口策略，一站式闭环

03 / END-TO-END SUPPORT

从采购到出口策略，一站式闭环

「窗口仅 TLL 一家」，最大限度减轻您的负担

民宿事业必然涉及购入时的宅建士、改造时的建筑士、申请许可时的行政书士、合同实务时的律师、出口时的不动产中介等众多专家。仅是寻找、维护关系与协调档期，便会耗尽投资人的资源。TLL 将各阶段所需专家纳入自有网络，您只需对接 TLL 一家，调度、合同、品质管理皆由我方完成。

各阶段的具体支持内容

阶段合作专家TLL 提供的支持内容

Stage 1

采购

宅建士 / 银行担当 / Urbalytics 评估物件选定 (区域特性・需求预测)、采购价格评估、融资协调、重要事项说明・合同实务

Stage 2

改造

一级建筑士 / 施工公司 / 室内面向民宿的设计・意匠最优化、成本管理、工期管理、家具・布草・备品采购

Stage 3

许认可

行政书士 / 消防 / 保健所简易宿所 / 旅馆业 / 住宅宿泊事业法 的最优选择、条例对应、邻里说明、申请代行

Stage 4

运营

酒店运营人员 / AI 分析团队Urban-stay 品牌下运营代行、价格最优化、清洁・客户接待、多语言客服

Stage 5

出口

律师 / 宅建士 / M&A 担当出售价格评估、买家匹配、事业转让方案、转长租・改造再用

面向出口的长期资产最大化

TLL 不会「运营完就结束」。我们从一开始便面向 5〜7 年后的出售・事业转让・转长租进行长期设计。例如将民宿特例取得的物件转为长租再活用，或多栋打包整体法人售出，通过面向出口的采购・设计实现投资回报最大化。

How to Start

从咨询到运营开始的流程

首次咨询免费。即使尚未确定物件，也欢迎从区域选定与预算感觉开始咨询。

  1. 1

    Step 1

    免费咨询 (60 分钟)

    倾听您的投资目的・预算・区域期望，介绍 TLL 的支持范围。

  2. 2

    Step 2

    物件选定 / 采购诊断

    提供基于 Urbalytics 的收益模拟、竞品分析与风险检查报告。

  3. 3

    Step 3

    设计・许认可计划

    建筑士提出设计方案，行政书士设计许认可路径，并提示总投资额。

  4. 4

    Step 4

    签约・施工・申请

    合同实务、改造工程的工期管理、许认可申请并行推进。预计 3〜5 个月。

  5. 5

    Step 5

    运营开始 / 持续改善

    在 Urban-stay 品牌下开始运营 (或自营支持)。每月提供实绩报告。

Pricing

费用体系

运营代行手续费= 月营业额 ×15%税别

运营代行为月营业额的 15% + 税。含价格策略、OTA 运营、清洁安排、客户应对、月度报告。

  • 价格策略与 OTA 操盘 (Airbnb / Booking.com / Vrbo 等)
  • 清洁与布草调度及品质管理
  • 多语言客户应对与突发处理
  • 月度业绩报告 (OCC / ADR / RevPAR / 评价分析)

※ 物件销售 (仕入・出售中介)、设计与室内工程、许可取得等需另行报价。

※ 清洁费、备品采购、垃圾收集等运营实际支出按实费结算。

FAQ

常见问题

Q1. 物件尚未确定也可以咨询吗？

可以，且我们强烈建议在采购前就与我们沟通。Urbalytics 可提供区域级需求与竞品分析，及采购价格的合理性确认，并陪同您完成物件选定阶段。

Q2. 我希望自营，能否获得运营代行以外的支持？

可以。我们提供「自营支持包」，含许认可取得・设计・AI 分析工具支持，运营由您主导。运营手册、OTA 设置、定价策略模板皆已包含。

Q3. 我的物件位于条例限制民宿的区域，怎么办？

我们与行政书士・律师团队共同评估多种出口：转旅馆业 (简易宿所)、转月租、转一般长租等。欢迎咨询。

Q4. 收费体系如何？

我们提供阶段化收费 (设计费・许认可代行费・运营代行手续费) 与套餐式两种模式。我们会按您的事业规模与自营范围给出最佳方案。详情在首次咨询时告知。

Q5. 我是海外投资者，可以对应吗？

可以。提供日语・英语・中文 (简体・繁体) 的对应。法人设立・信托结构・税务方面的顾问也已在我们的网络中。

让民宿事业更聪明。

请先从免费咨询开始。我们会在 60 分钟内涵盖区域选定・收益模拟・风险检查，给您一份具体的方案轮廓。

联系我们

如有委托或咨询等，请通过此处联系我们