Service / Minpaku Planning & Operations

物件探しから販売まで、民泊事業を一気通貫で。

ホテル運営と建築の実戦経験 × AI データ分析 × 士業ネットワーク。自社ブランド「Urban-stay」の運営実績を活かし、収益性と宿泊体験を両立する、次世代の民泊事業パートナー。

Urban-stay 運営実績 (直近 12 ヶ月)

LIVE

平均 OCC

93.7%

+25%

平均 ADR

¥43,756

+28%

RevPAR

¥41,000

+60%

★ レビュー

4.92 / 5

直近 12 ヶ月 +56 件

※ 差分は近隣の類似ベンチマーク物件との比較 (自社リサーチ)。Urban-stay 直近 12 ヶ月の運営実績 (自社集計)。

Track Record / 実績サマリー

「Urban-stay」で培った、再現性のある運営力

TLL は単なるコンサルティング会社ではありません。自社ブランド「Urban-stay」として東京都内を中心に民泊物件を直接運営し、事業開始以来、市場平均を大きく上回るパフォーマンスを実現しています。以下の数値はすべて事業開始以来の累計実績であり、この「自社運営で検証済みのノウハウ」こそが、お客様の民泊事業を成功に導く最大の根拠です。

合計経験年数

40 年+

チーム合算

運営物件数

50 棟+

累計実績

平均 OCC

91.5%

全期間平均

★ レビュー

4.87 / 5

口コミ 256 件+

※ Urban-stay 事業開始以来の運営物件の累計実績 (自社集計)

3 Key Strengths

TLL が選ばれる 3 つの理由

民泊事業の成否は、「仕入の目利き」「建物の設計・改修」「運営オペレーション」「許認可の難易度」という複数の専門領域が複雑に絡み合います。TLL は、これら全ての領域で実戦経験を持つプロフェッショナル集団と、自社開発の AI プラットフォームを組み合わせ、お客様の事業リスクを最小化します。

01 / EXPERIENCED TEAM

投資 × 運営、両方を知る実戦経験チームが伴走

物件取得・運営・出口まで、社内で完結できる稀有なチーム体制

民泊事業の多くは、仕入を担う不動産業者と、運営代行・内装業者が分断された状態で動いており、「正しい物件選び」「稼げる運営」「適切な出口」の 3 つが揃うことは稀です。TLL のチームは、物件の取得 (Acquisition) から運営 (Operations)、売却 (Liquidation) まで、すべての実戦経験を社内に保有。最初の物件選定段階から伴走することで、月々のインカムゲインと将来のキャピタルゲインの両方を狙える事業設計をご提案します。

物件取得から売却まで実戦経験を持つメンバーが、最初の仕入段階から伴走
旅館業 (簡易宿所) と住宅宿泊事業法 (民泊新法) の両方に対応。物件特性とエリア条例から、収益を最大化する許認可スキームを提案
ホテル・旅館運営出身者による稼働率 (OCC)・単価 (ADR) 最大化の実務知見
出口 (売却・賃貸転換・事業譲渡) を見据えた仕入・設計で、キャピタルゲインも狙える
インカムゲイン (運営収益) とキャピタルゲイン (売却益) を同時に最大化する事業設計

「正しい物件を選ぶ」ことが民泊事業の成否の 8 割。投資・運営・出口を社内で一貫して経験している TLL なら、最初のボタンを掛け違えません。

02 / DATA-DRIVEN AI

AI が 24 時間、競合と市場を監視。勘に頼らない運営を。

勘や経験則ではなく、データで意思決定する

民泊市場は、需要の季節変動・競合の価格改定・OTA のアルゴリズム変更・レビューの蓄積など、毎日のように状況が変わります。TLL では、自社開発の不動産データプラットフォーム「Urbalytics」を活用し、仕入前の需要予測から運営中の改善施策まで、全フェーズをデータドリブンに支援します。

競合物件 30 棟以上の ADR・OCC・レビュー評価を日次トラッキング
エリア別の需要予測 (季節・イベント・近隣ホテル稼働率との相関)
価格改定・最低泊数変更の最適タイミングを AI が自動推奨
タイトル・写真・説明文の改善ポイントを競合比較から抽出
ネガティブレビュー傾向の早期検知とアラート通知

「価格を ¥2,000 上げるタイミングを、3 日遅らせるだけで GW 期間の売上は ¥80 万変わる」— 私たちはそのレベルの意思決定を、AI が毎朝サポートします。

03 / END-TO-END SUPPORT

仕入から出口戦略まで、ワンストップで完結

「窓口は TLL 一社」で、お客様の負担を最小化

民泊事業は、物件購入時の宅建士、リフォーム時の建築士、許認可申請時の行政書士、契約実務の弁護士、出口戦略時の不動産仲介など、多数の専門家との連携が必須です。これらを一から探し、関係性を築き、スケジュール調整するだけで、投資家のリソースは枯渇します。TLL では、全フェーズに必要な専門家を自社ネットワークに完備。お客様の窓口は TLL 一社のみ、スケジュール・契約・品質管理まで全てを TLL 側で調整します。

各フェーズの具体的な支援内容

フェーズ	連携する専門家	TLL が提供する支援内容
Stage 1 仕入	宅建士 / 銀行担当者 / Urbalytics 査定	物件選定 (地域特性・需要予測)、仕入価格査定、融資調整、重要事項説明・契約実務
Stage 2 リフォーム	一級建築士 / 施工会社 / インテリア	民泊に最適化された設計・意匠、コスト管理、工程管理、家具・リネン・アメニティ調達
Stage 3 許認可	行政書士 / 消防 / 保健所	簡易宿所 / 旅館業 / 住宅宿泊事業法の最適選択、条例対応、近隣説明、申請代行
Stage 4 運営	ホテル運営スタッフ / AI 分析チーム	Urban-stay ブランドでの運営代行、価格最適化、清掃・ゲスト対応、多言語カスタマー
Stage 5 出口	弁護士 / 宅建士 / M&A 担当	売却価格査定、買主マッチング、事業譲渡スキーム、賃貸転換・リノベ転用

出口まで見据えた、長期的な資産最大化

TLL は「運営して終わり」ではなく、5〜7 年後の売却・事業譲渡・賃貸転換まで見据えた長期設計を最初からご提案します。民泊特例として取得した物件を賃貸物件として再活用する、複数棟をまとめて法人売却する等、出口を見据えた仕入・設計を行うことで、投資対効果を最大化します。

How to Start

ご相談から運営開始までの流れ

初回相談は無料。物件がまだ決まっていない段階でも、エリア選定・予算感のご相談から承ります。

1
Step 1
無料相談 (60 分)
お客様の投資目的・予算・エリア希望をヒアリング。TLL の支援可能範囲をご提示。
2
Step 2
物件選定 / 仕入診断
Urbalytics による収益シミュレーション、競合分析、リスクチェックレポートをご提供。
3
Step 3
設計・許認可計画
建築士による設計提案、行政書士による許認可スキーム設計、総投資額のご提示。
4
Step 4
契約・施工・申請
契約実務、リフォーム工事の工程管理、許認可申請を並行進行。期間目安: 3〜5 ヶ月。
5
Step 5
運営開始 / 改善
Urban-stay ブランドでの運営開始 (または自社運営サポート)。毎月の実績レポートをご提供。

Pricing

料金体系

運営代行手数料= 月間売上 ×15%税別

運営代行は月間売上の 15% + 税。価格戦略・OTA 運用・清掃手配・ゲスト対応・月次レポートまで含まれます。

価格戦略・OTA 操作 (Airbnb / Booking.com / Vrbo 等)
清掃・リネン手配と品質管理
多言語ゲスト対応・トラブル対応
月次パフォーマンスレポート (OCC・ADR・RevPAR・レビュー分析)

※ 物件販売 (仕入・売却仲介)、設計・インテリア工事、許認可取得などは別途お見積もりとなります。

※ 清掃料金・備品購入・ごみ収集などの運営実費は別途実費精算となります。

FAQ

よくあるご質問

Q1. 物件がまだ決まっていなくても相談できますか？

はい。むしろ仕入前のご相談を強く推奨しています。Urbalytics によるエリア別の需要・競合分析、仕入価格の妥当性チェックを含め、物件選定段階から同行いたします。

Q2. 自社で運営したいのですが、運営代行以外のサポートは可能ですか？

可能です。許認可取得・設計・AI 分析ツール提供までを行い、運営自体はお客様で行うプランもご用意しています。運営マニュアル・OTA 設定・価格戦略のテンプレートも含めた「運営支援パッケージ」をご提供します。

Q3. 条例で民泊ができないエリアの物件を持っています。どうすれば？

旅館業 (簡易宿所) への切替、マンスリー物件への転用、通常の賃貸への転換など、複数の出口を行政書士・弁護士チームと共に検討します。ご相談ください。

Q4. 料金体系は？

フェーズ別の報酬体系 (設計料・許認可代行料・運営代行手数料) と、パッケージ型の両方をご用意しています。お客様の事業規模・自社対応範囲に合わせて最適なプランをご提案します。詳細は初回相談時にご案内します。

Q5. 海外投資家ですが、対応可能ですか？

はい。日本語・英語・中国語 (簡体字・繁体字) で対応可能です。法人設立・信託スキーム・税務面のアドバイザーも自社ネットワークに含まれます。

民泊事業を、もっとスマートに。

まずは無料相談から。エリア選定・収益シミュレーション・リスクチェックまで、初回 60 分で具体的なイメージをご提示します。

TLL 合同会社 · www.tll.jp

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